Как выгодно инвестировать в 2023 году и защитить свои деньги от инфляции

Студия Red Barn и бизнес-журнал Hussle.ru выпускают совместный проект — подкаст Hussle. В каждом выпуске мы будем говорить о новостях из мира бизнеса, управления и финансов, разбираться в самых актуальных и важных событиях, анализировать тренды и тенденции, выявлять лучшие практики и делиться опытом успешных предпринимателей и руководителей на территории России.

Расскажем, как начать свое дело с нуля, привлекать клиентов, продвигать свой бренд, управлять финансами, и обсудим многое другое. Сегодня поговорим о том, как правильно инвестировать и может ли в этом помочь коммерческая недвижимость. А разобраться в этом вопросе нам поможет Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, бывший инвестиционный аналитик Goldman Sachs.

Сразу же хочу спросить про опыт: как ты попал в мир инвестиций и нишу коммерческой недвижимости? Как сумел оказаться в списке Форбс до 30? 

Я изначально понимал, что хочу связать свою жизнь с бизнесом, деньгами, получил образование в университете по направлению «финансовый менеджмент», после окончания начал карьеру по своему направлению в одной из четырех крупнейших финансовых компаний и попал в отдел по оценке бизнеса — можно сказать, что это большая удача, ведь направление считается привилегированным. Затем мне удалось попасть в Goldman Sachs (считается одним из лучших инвестиционных банков мира) в департамент, занимающийся инвестициями самого банка. Если говорить об именах, которые я могу называть, то это сотрудничество с Тинькофф банк, World Class, ЦИАН, HeadHunter. Там я получил очень крутой инвестиционный опыт, к слову, у нас был портфель под управлением в несколько миллиардов долларов. После Голдмана я работал инвестиционным аналитиком в Эльбрус Капитал, где мы так же инвестировали в частные компании — таков мой опыт работы. После я основал SimpleEstate, где моей задачей было покупать объекты недвижимости на сотни миллионов рублей, а не долларов, и тут возможность инвестировать была не только у привилегированных банков, но и у частных лиц.

С Форбс очень интересная история: в журнале составляли рейтинг людей, которые сумели добиться больших высот до 30 лет, было 10 категорий, в каждой по 10 человек — в финал проходит 3 человека из каждой категории. Я попал номинантом в группу «финансисты», но, к сожалению, в тройку не вошел. Несмотря на это, побывать на страницах такого издания для меня большая честь.

Давай более подробно разберем, как устроен рынок инвестиций сегодня в 2023 году, какие есть ниши, куда стоит вкладывать деньги, в чем плюсы и минусы разных направлений.

Давайте для начала разберем, какие есть варианты инвестиций, независимо от года, а потом перейдем к тому, куда лучше всего инвестировать в текущих реалиях. Начнем с базовых, и первый — банковский депозит. Очень простой и понятный вариант для обычного человека, ведь депозит можно открыть в приложении любого банка, будет понятно, какая ставка, срок, условия пополнения и снятия. Но это, скорее, не инвестиция, а вариант временного сохранения денег.
Далее — облигации. Это следующий уровень сложности, если так можно выразиться, тут вы как бы даете деньги в долг кому-либо, но есть и свои сложности. Во-первых, заемщик может просто обанкротиться и не вернуть деньги, перестанет платить купоны, объявит дефолт. Как видите, есть свои риски.

Акции в экономической теории — самый рискованный, но самый доходный способ инвестиций, так как, покупая акции, вы приобретаете микродолю в компании.  Тут компания может платить дивиденды, а может перестать, рынок подвержен колебаниям, и акции идут вверх и вниз.

Недвижимость же — альтернативный вариант инвестиций, который любят во всем мире и особенно в нашей стране. Мы все помним 90-е, когда люди копили всю жизнь, а потом в один момент их деньги превратились в бумажки, поэтому сегодня один из вариантов инвестиций — это «бетон и кирпичи».

Для новичка один из самых простых вариантов — купить гособлигации из федерального займа, а из акций — самые крупные компании в России (НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ). Опять же на рынке недвижимости тоже есть множество ответвлений: приобретается ли жилье для проживания сдачи или перепродажи? За наличные, в ипотеку? Вариантов много.

С учетом того, что в инвестициях нет стопроцентной гарантии и никто не обещает невероятных результатов в краткосрочной перспективе, как правильно инвестировать в недвижимость и получить результат? 

Здесь есть несколько вариантов, и каждый из них сопряжен с определенными рисками. Первый — приобрести недвижимость в новостройке и сдавать ее в аренду, стабильно получать доход — это своего рода консервативная стратегия. Второй вариант — вы так же приобретаете жилье в хорошем месте, но с ним придется немного поработать и привести его в нормальное состояние. Третий вариант — найти место для застройки, пройти все этапы строительства от котлована до реализации объекта — это уже агрессивный вариант инвестирования с высокими рисками, но и большой доходностью. Для частного инвестора такой вариант не актуален,  аналогично рискованно вкладываться в стройку не по 214 ФЗ без ДДУ (договор долевого участия), где нет гарантий со стороны государства. Если возвращаться к базовой стратегии, то покупка коммерческого или жилого помещения для последующей сдачи остается самым консервативным методом инвестиции. Также стоит запомнить: если вам где-нибудь гарантируют железный результат, то с большей вероятностью речь идет о мошеннической схеме, так как ни один специалист не сможет дать стопроцентную гарантию. Не бывает космических доходов при малых рисках — это невозможно.

Какие направления актуальны, находятся в тренде инвестиций в 2023? Давай поговорим о российских реалиях.

События последних лет очень изменили институционный ландшафт, поэтому вопрос актуальности инвестиций стоит очень остро. Если раньше можно было вкладывать деньги в иностранные компании, то сегодня возможностей меньше и меньше, доступ на западный рынок либо вовсе закрыт, либо очень ограничен. Для обычного российского обывателя количество таких механизмов сильно сократилось.
К тому же сегодня многие компании не публикуют отчетность — государство дало на это разрешение, а еще не все компании платят дивиденды. Например, любимец российских инвесторов Газпром, который стабильно платил из года в год, в середине 2022 объявил, что дивиденды платить не будет. Держатели акций сразу же начинают их продавать, и спустя два месяца газовый гигант объявляет, что совершит рекордные выплаты, которые в разы больше. А теперь представьте реакцию держателей акций, которые не продавали их долгие годы, но на фоне новости о невыплате продают на падении и буквально через пару месяцев узнают о том, что все же выплаты будут?  От этого российский фондовый рынок не так привлекателен для инвесторов, как раньше.

Из актуального. В кризисные времена принято фокусироваться на тех инструментах, которые призваны сохранить ваш капитал, а как начнется экономический рост, то можно инвестировать, используя более агрессивные инструменты, поэтому сегодня актуальны гособлигации и недвижимость. Но с жилой недвижимостью стоит быть аккуратным, так как в ковидные годы благодаря субсидированным ипотекам квартиры, дома скупали в огромных количествах, что разогнало стоимость квадратных метров до невероятных значений, и сейчас регулирование этого вопроса берут под контроль, благодаря чему мы видим корректировку. Если вы хотите купить квартиру с последующей целью продать и заработать, то сейчас не лучшее время, так как риск падения цен гораздо выше, чем рост, ввиду того, что рынок перегрет. А коммерческая недвижимость актуальна. Доход от сдачи, как правило, минимум в два раза выше, чем от аналогичной площади жилой недвижимости, стабильно высокий спрос.

О каких капиталах идет речь, если я хочу начать заниматься инвестициями?

Если мы говорим про жилую недвижимость, то в Москве студия однушка стоит 10 000 000, все берут в ипотеку, значит, с первоначальным взносом стоит отталкиваться от суммы в 2 500 000 рублей. В коммерческой недвижимости самые крупные сегменты — это офисы, склады, затем магазинчики, аптеки — стрит ретейл сегмент. Это наиболее популярный вариант для частного инвестора, ведь тут 8-9% доходности и есть вариант заработать на росте цен в недвижимости. Также есть интересная ниша, где квадратные метры арендуют IT-компании под сервера — дата центры, в Америке этот класс очень распространен. Там даже есть фонды, которые сдают тюрьмы в аренду государству.

Второй вариант — коллективные инвестиции. На мой взгляд, это более правильный вариант для частного инвестора, когда есть компания, которая находит инвестиционно привлекательные объекты, проводит анализ надежности и стабильности, юридической чистоты, техсостояния и в таком большом объекте дает возможность купить долю. Этим и занимается моя компания, предлагая более низкий порог входа на рынок недвижимости для инвесторов. Тут также есть возможность зарабатывать от сдачи доли в аренду, на росте стоимости объекта целиком. Всегда есть риск, что недвижимость будет дешеветь, ведь, повторюсь, гарантий никто никаких не дает, но в SimpleEstate мы придерживаемся иной стратегии, изначально вкладываясь в рентабельные, интересные проекты, которые имеют высокий уровень интереса у инвесторов, располагаются в хороших местах и потенциально должны прирасти в цене. Сегодня мы делаем упор на площади, которые сдаются в аренду федеральным сетям супермаркетов: там и долгосрочные договоры аренды, причем стоимость может быть не фиксированной, а привязана к обороту. Если взять ситуацию с инфляцией в Турции, где деньги обесценились на треть, то в таком случае инвестор будет защищен от инфляции и продолжит получать стабильный доход. Мы не застройщики, и у нас нет какой-либо заинтересованности, мы покупаем те объекты, которые находим перспективными на сегодняшний день.

Стоит уточнить, что привязка прибыли к аренде есть только в торговой недвижимости. Вы не сможете привязать офисное или складское помещение к выручке компании, также это будет работать только с теми партнерами, которым вы доверяете, ведь далеко не каждый предприниматель покажет реальный оборот и положение дел.

Как вы в SimpleEstate подбираете объекты недвижимости, оцениваете их, как проходят сделки? Кто типичный пользователь платформы?

По большому счету моя задача — перенести свой опыт покупки активов с сотни миллионов долларов на сотни миллионов рублей. Сегодня в SimpleEstate стоимость портфеля недвижимости превышает один миллиард рублей, мы покупаем немного объектов 1-3 в год, но берем лучшее, что есть на рынке. В основном это объекты в Москве и области, также рассматриваем города-миллионники.

При подборе объекта мы осуществляем коммерческую проверку привлекательности объекта: изучаем локацию, условия аренды в конкретном месте, трафик, планировку, а что будет, если текущий арендатор съедет, сравниваем предложения по соседним помещениям, привязку аренды к товарообороту, проверяем, прописана ли ежегодная индексация, какая доходность. В итоге мы изучаем огромное количество показателей, затем делаем презентацию и выкладываем у нас на сайте, где можно ознакомиться со всей информацией.

Далее следует юридическая и техническая проверка. Помимо инвестиционной привлекательности, важно, чтобы завтра объект не развалился и не пришлось потратить половину стоимости на капремонт. Также проверяем наличие коммуникаций, разрешения на их подключение. Важна и юридическая чистота: насколько законно объект построен, приобретен собственником, имеет ли он право его продавать, есть ли все договоры на коммуникации. После этого мы продаем объект через нашу инвестиционную платформу. В этом случае это не просто красивое название — мы входим в реестр инвестиционных платформ Центрального Банка РФ и находимся под надзором государства точно так же, как банки или микрофинансовые компании.

По поводу клиента — это самые разные люди. Есть те, кто вкладывает по 100 000- 300 000, а есть и миллиардеры, которые вкладывают по несколько десятков миллионов рублей в каждый из наших объектов.

А во что ты сам вкладываешься? У каждого инвестора есть свой принцип и методология, можешь поделиться?

Тут ничего сверхъестественного я не расскажу — сам вкладываю в наши объекты,  ведь даже в кризисные времена это позволит защитить деньги от инфляции. Также есть портфель на фондовом рынке, и там я придерживаюсь стратегии, как и большинство профинвесторов: купил и забыл. Иначе говоря, вы покупаете акции больших хороших компаний, у которых сильный менеджмент, есть четкая стратегия развития — эти активы приобретаются вдолгую, ими не спекулируют, не перепродают каждую неделю. Купить и оставить их на 5 лет, как бы ни было банально, одна из лучших стратегий.

Почему именно вы?

Первое — это доверие, повторюсь, мы входим в реестр инвестиционных платформ Центрального Банка, за нами следит государство, и все наши действия строго регламентированы. Во-вторых, у нас колоссальный опыт, мы скрупулезно подходим к изучению и анализу объектов.  В-третьих, это прозрачность нашей работы, действий: у нас есть Телеграм-канал, где открыты комментарии, что большая редкость для подобного рода деятельности, также регулярно выкладываем аналитику по каждому из объектов.

И под конец я попрошу тебя назвать пять правил хороших инвестиций.

Не суетиться, принимать решения взвешенно, не опираясь на эмоции.
Не пытайтесь обыграть рынок в погоне за сверхдоходностью.
Постоянно обучайтесь, изучайте «техническую финансовую» литературу.
Практикуйтесь, набирайтесь опыта.
Диверсифицируйтесь. Лучше вложиться в 30 акций, чем в три, ваш портфель должен быть разнообразным и иметь широкий спектр, чтобы защитить финансы.

Слушай подкаст Hussle на платформах Яндекс Музыка, Apple Podcasts, Castbox, Spotify, Soundcloud, Podcasts и Telegram.