Константин Волков
Автор:
Константин Волков
5 июня 2020

Как заработать на перепродаже квартир и увеличить стоимость квадратного метра в 1,5-2 раза

Как мы знаем из классики, квартирный вопрос испортил многих москвичей. Основатель компании «‎Апартамент Отель» Павел Хитров помогает горожанам и гостям столицы справиться с этой проблемой: на протяжении двух лет его организация занимается ремонтом квартир, превращая их в источник дохода. Нашему изданию предприниматель рассказал о том, как можно в 1,5-2 раза повысить рентабельность одного объекта и почему инвестиции в жилье выгоднее по сравнению с вложениями в коммерческую недвижимость.

Бизнес-схема

По признанию Павла, инвестируя в объекты недвижимости, он часто задавался вопросом, как можно повысить доходность в этой сфере. Рассматривая различные идеи, он остановился на переформатировании квартир: сначала реализовал проект для себя, а затем понял, что на этом можно построить бизнес. В качестве первоначальных инвестиций предприниматель использовал 1,5 млн рублей личных средств, к ним прибавил ипотечный займ. Этих денег хватило, чтобы приобрести первый объект и провести в нем ремонт. Последующая выгодная продажа позволила погасить долги и приступить к новой квартире. Затем ко второй, третьей, четвертой…

На текущий момент бизнес-схема «Апартамент Отеля» выглядит следующим образом: компания приобретает квартиру (чаще всего двух- или трехкомнатную) и проводит в ней ремонт, получая в итоге две или три готовые студии, находящиеся под одной крышей. Каждая студия представляет собой мини-квартиру с хорошим ремонтом, кухонной и спальной зонами, санузлом, мебелью и телевизором. После этого организация ищет москвичей или гостей столицы, которым требуется жилье, и отдает им студии в краткосрочную или долгосрочную аренду. В итоге такая квартира становится готовым бизнес-кейсом, который впоследствии можно продать клиенту.

Прибыль

«Наша задача заключается в том, чтобы продемонстрировать покупателю преимущества данного объекта, — отмечает Павел. — Оперируя цифрами, мы доказываем, что человек может приобрести аналогичную по метражу квартиру, допустим, за 7 млн руб. и зарабатывать на сдаче в аренду 50 тыс. в месяц. Наши же студии обойдутся ему на 500 тыс. или 1 млн дороже, зато они будут приносить от 80 до 100 тыс. Более того, в некоторых случаях мы предлагаем квартиры с арендаторами: клиенту не приходится тратить время на поиск жильцов, он получает в свои руки готовый работающий бизнес».

В 2019 году Павел с коллегами запустили более 20 подобных проектов. Каждый из них представляет собой довольно трудоемкий процесс: компания при выборе квартиры в первую очередь оценивает ее местоположение, цену, стоимость своего ремонта, арендную ставку в районе города, а также возможность разделения пространства на студии. По словам бизнесмена, самым главным фактором является потенциальная доходность объекта — какую прибыль он способен принести клиенту. При этом финальная стоимость переоборудованной квартиры зависит от цен на жилье в том или ином районе, расходов на ремонт (в среднем 400 тыс. на одну студию) и заработка, на который может рассчитывать покупатель. Павел отмечает, что с учетом указанных факторов продажа одного готового объекта приносит компании от 500 тыс. до 1 млн рублей.

Клиенты

На текущий момент «Апартамент Отелю» реже приходится искать клиентов: инвесторы приходят сами с конкретными предложениями и готовы давать деньги на покупку квартир, что позволяет компании не вкладывать в проекты собственные средства. «Некоторые заказчики активно делятся идеями обустройства своей студии. Мы всегда принимаем к сведению их пожелания и обсуждаем любые инновации. Другие прислушиваются к нашему мнению по поводу того, как лучше переоборудовать квартиру. За это время мы накопили достаточный опыт в разработке дизайна, эргономике пространства, подборе мебели, бытовой техники и прочих необходимых для проживания вещей. Поэтому нам проще понять, какие элементы интерьера пригодны для того или иного объекта», — подчеркивает Павел.

Вспоминая о запуске компании, предприниматель отмечает, что на начальном этапе ему было трудно объяснить клиентам, почему его недвижимость стоит дороже по сравнению со стандартными квартирами. По его словам, многие арендодатели привыкли действовать по привычной им схеме («купил жилье — сдал — получил деньги»), не задумываясь о бытовых факторах. «Мы на примере нескольких реализованных проектов доказывали, что люди обращают внимание на комфорт и благоустроенность студии. Если человек имеет пусть небольшое, но свое пространство, оборудованное всем необходимым, он с большей готовностью расстанется с деньгами», — делится мнением Павел. Он отмечает, что до сих пор данная услуга является не совсем традиционной для рынка недвижимости, поэтому компании для привлечения клиентов приходится вкладываться в контекстную и таргетированную рекламу и на своем сайте подробно объяснять, в чем заключается суть их бизнеса.

Востребованность услуги

Отвечая на вопрос о востребованности услуги, Павел указывает, что переоборудованные под студии квартиры пользуются спросом как у москвичей, так и жителей других регионов: «Для наших клиентов такие объекты являются прибыльным бизнесом. Вы не просто имеете квартиру в столице как некий страховой запас, но еще и зарабатываете на ней». По его словам, средняя площадь одной готовой студии составляет от 12 до 18 кв. м, а ежемесячная аренда обходится жильцам от 25 тыс. до 50 тыс. руб.

Чтобы справляться одновременно с несколькими проектами, Павел набрал штат специалистов, а также нанял ремонтные бригады, состоящие из двух-трех мастеров. Предприниматель отмечает, что для своих коллег он ввел бонусную систему оплаты: так, отдел продаж получает премию в зависимости от стоимости реализованной квартиры, а главный менеджер — процент от суммы заработка клиента. «Допустим, купленный у нас объект приносит человеку 100 тыс. рублей в месяц. Вот от этой суммы он получает вознаграждение. Такая система мотивации стимулирует нас к тому, чтобы делать качественные квартиры, за которые жильцы отдавали бы как можно больше денег», — делится опытом глава «Апартамент Отель». Кроме того, компания помогает клиентам в поиске арендодателей, чтобы объект не простаивал пустым. Предприниматель отмечает, что не так важна квартира (хотя она сама по себе представляет большую ценность), как денежный поток, который она способна генерировать в дальнейшем.

Как и большинство представителей малого бизнеса, «Апартамент Отель» столкнулся с проблемами из-за пандемии коронавируса. По словам Павла Хитрова, если раньше сама компания и ее клиенты делали ставку на краткосрочную аренду (например, на сдачу студий командировочным), то сейчас выгоднее заключать долгосрочные отношения с арендаторами. В то же время предприниматель отмечает, что его бизнесу удалось преодолеть кризис без больших потерь: «Доходность жилья, оборудованного под студии, упала на 10-20%. Да, карантин ударил по нашему карману, но не так сильно, как он проехался по собственникам коммерческой недвижимости, которые потеряли до 80-90% прибыли». По мнению бизнесмена, это связано с тем, что жилье, как ценный капитал, будет востребовано во все времена.

«Работа — это игра. Но настоящий опыт получаешь в бизнесе»