Как не быть обманутым при заключении сделки с недвижимостью
Каждый, кому приходится решать квартирный вопрос, сталкивается с множеством страхов и сомнений. Неважно, продаете вы или покупаете — потерять деньги или недвижимость при совершении сделки не хочется никому. На вопросы о том, как этого избежать, нам ответил управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Допустим, мы хотим совершить сделку с недвижимостью. Что Вы посоветуете сделать, чтобы не быть обманутым?
Прежде всего нужно определиться, чьи интересы мы представляем — продавца или покупателя. У каждого свои риски.
Очевидно, что главная задача продавца — продать квартиру и получить за нее деньги. Поэтому основной риск для него — совершить сделку и ничего не получить. В большинстве случаев это действительно самое главное, и именно на получение денег должна быть ориентирована сделка.
У покупателя другие интересы. Ему важно приобрести недвижимость без обременений и скелетов в шкафу за оговоренную цену. Причем желательно, чтобы ее потом никто не отнял.
Ночной кошмар покупателя квартиры: “Я ее куплю, начну в ней жить, а потом появится дальний родственник, который вышел из колонии после длительной отсидки и предъявляет свои права на проживание в квартире. Якобы были нарушены его права при приватизации, так как он тоже имел право на выкуп квартиры, хотя и был в заключении”.
Бывают еще такие случаи, когда при продаже недвижимости утаиваются какие-либо ее недостатки. Предположим, продавец решил продать дом, так как обнаружил трещину в фундаменте. Покупатель может этого не заметить при первом просмотре. В этой ситуации после покупки объекта, если недостаток будет вскрыт, клиент может обратиться в суд и заставить продавца компенсировать его стоимость. Либо вовсе отменить сделку. Об этом мало кто думает, и, если в продаваемом вами объекте есть скрытые изъяны, стоит уведомить об этом покупателя. Если вы, конечно, не хотите, чтобы недвижимость вернулась к вам обратно.
Ну а покупателю стоит больше внимания уделить осмотру недвижимости. В некоторых случаях целесообразно привлечь экспертов.
Также важно понимать, что покупается — коммерческая или некоммерческая недвижимость. То есть определить, для чего будет использоваться объект.
Если для того, чтобы жить там самостоятельно или сдавать в аренду, то все еще более-менее понятно. Как я сказал ранее, здесь главное, чтобы сделка прошла удачно, и этот объект у вас потом не отняли.
Если вы покупаете некий объект для извлечения из него прибыли (то есть коммерческую недвижимость), то появляются дополнительные задачи. Первая — сделать так, чтобы сделка не была расторгнута. Вторая — выяснить, можете ли вы использовать купленный объект для своего бизнеса. Например, вы хотите купить нежилые помещения на первом этаже жилого дома, чтобы потом сдать их в аренду. Или самому открыть там ресторан. Вы можете приобрести объект, зарегистрировать право собственности, а потом узнать, что для ресторана недостаточно мощности электричества или невозможно вывести вентиляционную трубу выше крыши жилого дома, так как для этого потребуется согласие всех жильцов. Поэтому, когда мы сопровождаем сделку с коммерческой недвижимостью, всегда спрашиваем у заказчика, для чего будет использоваться объект. А потом проверяем, можно ли это обеспечить в данных помещениях.
Получается, что у покупателя больше рисков, чем у продавца. На что ему обратить внимание при заключении сделки, чтобы их избежать?
Да, у покупателя действительно больше рисков, а значит и задач. Начнем по порядку.
На рынке жилой недвижимости в Москве, если вы выбрали квартиру и сразу попросите документы для проверки, — их, скорее всего, просто так не дадут. Особенно если интересы продавца представляет риелтор. Он предложит сначала заключить соглашение об авансе. С его помощью вы должны подтвердить серьезность своих намерений. То есть доказать, что вы не просто так берете документы, а хотите купить квартиру.
Для того, чтобы такого не было, в гражданском кодексе существует понятие задатка. Это способ обеспечения обязательств. Если покупатель откажется от сделки, то он потеряет деньги. Но если передумает продавец, он вернет задаток в двойном размере. Так, он еще хорошо подумает, прежде чем отменить сделку.
Также нужно понимать, кому вы даете аванс или задаток. Встречаются такие случаи мошенничества, когда некие лица дают объявление о продаже квартиры, берут авансы сразу у нескольких потенциальных покупателей, а потом начинают уклоняться от сделки. И обставляют все так, будто вы сами не выходите на нее. Например, вы внесли аванс и попросили документы по квартире. После этого продавцы не выходят на связь, бумаги не предоставляют. С одной стороны, зацепиться не за что — в соглашении об авансе не были прописаны сроки предоставления документов и их перечень. Но, с другой стороны, время идет, и вы не можете выйти на сделку, так как не можете провести юридическую проверку. А продавец говорит, что сделка не состоялась по вине покупателя и аванс оставляет себе.
В соглашении об авансе или задатке необходимо сразу прописывать будущую структуру сделки: какие бумаги вам обязуются предоставить и в какой срок, что будет, если квартира не пройдет проверку, каков порядок возврата аванса или задатка и так далее.
Еще очень важно, чтобы аванс не получил человек, который вообще не имеет отношения к этой квартире. Аванс нужно передавать либо собственнику, либо лицу по доверенности, но мы обычно настаиваем, чтобы на сделке присутствовал собственник лично, так как доверенность можно подделать. А во-вторых, доверенность может прекратить свое действие к моменту совершения сделки. Например, если ее отозвали или умер доверитель.
Есть распространенное заблуждение, что если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) есть запись о праве собственности продавца на недвижимость, то можно уже больше ничего не проверять. Но, к сожалению, это не так. Запись в ЕГРН о продавце может и быть, но он при этом не имеет права распоряжаться собственностью. Такие случаи встречаются сплошь и рядом. Например, человек купил квартиру в браке, оформил на себя, и через некоторое время развелся. Раздел имущества при этом не проводился. Бывшая супруга может быть даже не в курсе, что квартиру хотят продать. Эта квартира является совместно нажитым имуществом, поэтому продать ее без согласия человек не может.
Если у продавца свой риелтор и он готов провести всю сделку, зачем нанимать юриста? Почему бы не сэкономить?
У нас часто спрашивают об этом. Но я всегда задаю встречный вопрос — чьи интересы будет представлять риелтор от продавца?
Нейтральных представителей не бывает. Покупатель хочет заплатить как можно дешевле, продавец хочет продать как можно дороже. Интересы у сторон противоположные. Даже с точки зрения безопасности — покупатель хочет отдать деньги уже по факту, а продавец заинтересован получить 100% аванс.
Поэтому если вам сообщают о наличии риелтора, который будет проводить всю сделку, то вы либо сами должны разобраться в вопросе и все проверить, либо нанять своего юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью, может представить ваши интересы, и при этом не будет бояться «обидеть» продавца «избыточными» требованиями.
«Обидчивый» продавец — частый случай. Вы, например, собираетесь купить квартиру и предлагаете положить деньги в депозитарную ячейку. А продавец обижается: «Вы что, мне не верите? Тогда зачем мне продавать квартиру такому человеку?». Если вам очень нравится квартира, вы на многие риски будете смотреть сквозь пальцы, лишь бы ее не потерять. И в этом отношении очень полезно иметь рядом грамотного трезвомыслящего юриста.
Я даже когда сам что-то покупаю, прошу своих коллег сопроводить сделку, так как такая «покупательская лихорадка» порой не дает трезво оценивать ситуацию.
Может ли риелтор запрашивать аванс или стопроцентную оплату до заключения договора купли-продажи?
Да, конечно. Особенно в Москве и других крупных городах. Там принято составлять соглашение об авансе или задатке до заключения договора купли-продажи. Но я бы не советовал платить все сразу. Всегда должен соблюдаться баланс интересов, о котором говорилось ранее.
Куда обращаться, если избежать мошенничества все-таки не удалось?
Прежде всего, не пытайтесь сэкономить на юристе. Копеечная экономия может обернуться большими проблемами. Обратитесь к квалифицированному профессионалу, он проанализирует ситуацию и даст вам нужный совет.
Важно, чтобы юрист специализировался на сделках и спорах с недвижимостью. Тут как с докторами — у каждого есть своя специализация. Образно выражаясь, если у вас болит горло, вы идете к лору, а не к хирургу. Здесь то же самое.
На все вопросы ответ один — нужно обращаться к профессионалам. Вы не так часто покупаете и продаете недвижимость, чтобы рисковать.
Обратиться к специалисту по недвижимости
