Приобретение коммерческой недвижимости — один из первых вопросов, который ставит перед собой предприниматель, начиная свой бизнес. Вынося за скобки вариант покупки за наличные, выбор упирается в два основных способа: ипотека и лизинг. Фундаментальная разница между ними заключается в том, что в первом случае объект недвижимости находится во владении покупателя, но в залоге у кредитора. Тогда как при лизинге приобретаемый объект принадлежит лизингодателю, а в собственность покупателя поступает только по окончании всех выплат. Но помимо этой очевидной разницы, между лизингом и ипотекой существует еще ряд структурных различий, свидетельствующих об особенностях каждого. Мы поговорили с генеральным директором компании S.A. Ricci Александром Морозовым, который рассказал нам о некоторых преимуществах лизинга, а также о том, какому типу бизнеса этот вариант подходит больше.
Каковы условия оформления лизинговой сделки?
Лизинг по своей сути представляет долгосрочную аренду какого-либо актива с его последующим выкупом. Такая схема имеет ряд преимуществ перед кредитом. Лизинговые компании, например, проявляют гораздо большую лояльность в вопросе финансовых гарантий. Они не требуют залога, так как сделка обеспечивается предметом лизинга, а общий срок рассмотрения заявки редко превышает 5-7 дней. При этом предварительное решение может быть принято уже в течение одного дня. Также, в отличие от ипотеки, лизинг предполагает более удобный график выплат, который, как правило, составляется индивидуально. В то же время у разных лизинговых компаний могут быть свои базовые ограничения, связанные, например, с оборотом организации, временем с момента ее регистрации, стоимостью объекта недвижимости, стартовой суммой платежа или сроками лизинга.
В среднем на какой срок предоставляют займ лизинговые компании? И каким может быть лимит этого займа?
Сроки займа обычно составляют от 3 до 10 лет. Что касается ограничительной суммы, то у каждой лизинговой компании она своя, опять же в зависимости от нужд и финансовой устойчивости лизингополучателя и возможностей лизингодателя. Но, как правило, в лизинге этот лимит выше, чем в ипотеке.
А есть разница в размере первоначального взноса у лизинга и ипотеки?
Размер авансового платежа при лизинге в большинстве случаев составляет около 10% от стоимости объекта недвижимости. Конечно, этот показатель может варьироваться в зависимости от условий лизинговой компании. Так, первоначального взноса может не быть совсем, либо, наоборот, он может достигать 20% от стоимости объекта. В ипотеке же авансовый платеж обыкновенно несколько выше и в среднем начинается от 20% от стоимости покупки.
Имеет ли значение в этом случае площадь покупаемой недвижимости?
По большому счету нет. Самое главное требование к любому объекту, будь то лизинг или ипотека, — его ликвидность. В частности, цена недвижимости должна быть сопоставима ее рыночной стоимости.
Есть ли преимущества у лизинга относительно уплаты налога на имущество?
По сути, и кредит, и лизинг снижают налогооблагаемую базу предприятия. Но дополнительное преимущество лизинга в данном случае заключается в начислении ускоренной амортизации. То есть амортизационные начисления на недвижимость становятся больше, а потому уменьшается налоговая нагрузка на бизнес.
Следует понимать, что лизинг в большей степени интересен представителям малого и среднего бизнеса. В том числе и потому, что некоторым из них отказывают в кредите.
При всех преимуществах лизинга, почему большинство предпринимателей по-прежнему предпочитают приобретать недвижимость в ипотеку?
Основная причина — небольшая представленность компаний на рынке, предлагающих лизинг коммерческой недвижимости. Следует понимать, что данная услуга в большей степени интересна представителям малого и среднего бизнеса. В том числе и потому, что некоторым из них отказывают в кредите. Другая причина уже упоминалась ранее — это налоговые льготы и ускоренная амортизация. Но, чтобы воспользоваться этими льготами, необходим длительный срок займа. А такой вариант доступен лишь крупным лизингодателям, поскольку требует больших финансовых вложений (иногда также заемных). В связи с этим работа с недвижимостью является крайне трудоемкой для лизингодателей, в отличие, например, от лизинга оборудования или автотранспорта.
А вообще в России много компаний, готовых предоставить лизинг на покупку коммерческой недвижимости?
Наиболее значимые предложения представлены на отечественном рынке как специализированными организациями, такими как «Эксперт Лизинг» или «Балтийский лизинг», так и дочерними подразделениями крупных банков: «Альфа-Лизинг», «Сбербанк Лизинг», «Райффайзен-Лизинг», «Газпромбанк Лизинг», «ВТБ Лизинг». В большинстве случаев эти организации предлагают услуги лизинга в разных сегментах: автомобили, техника или оборудование. Сюда же входит и недвижимость: как коммерческая (офисы, склады, магазины), так и жилая. При этом игроков, специализирующихся исключительно на сегменте коммерческой недвижимости, на российском рынке нет.
Как коворкинги стимулируют развитие малого бизнеса