Последовавший за пандемией коронавируса режим самоизоляции заставил предпринимателей пересмотреть список расходов, в котором одним из основных пунктов являются арендные платежи. В условиях карантина многие помещения простаивают пустыми, а бизнесмены накапливают долги, которые впоследствии могут лечь на них тяжелым грузом. В сложившейся ситуации на первый план выходят вопросы снижения или освобождения от арендной платы. Чтобы узнать, как бизнесмены могут добиться этого в рамках закона, мы обратились к специалистам юридической сферы.
«Отсрочка по платежам — это обязанность арендодателя»
Арсен Багрян, адвокат
Последствия распространения коронавирусной инфекции затронули все бизнес-сообщество. И, ввиду наибольшего преобладания среди деловых отношений договора аренды недвижимого имущества, мне неоднократно приходилось сталкиваться с практикой по защите интересов арендаторов.
Если ваш бизнес напрямую пострадал от ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, вы вправе направить арендодателю заявление-требование о предоставлении отсрочки. Если деятельность вашей компании относится к отрасли, включенной в перечень наиболее пострадавших от пандемии COVID-19, вы можете потребовать у арендодателя предоставления отсрочки по оплате аренды в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Для этого необходимо установленным в договоре способом направить арендодателю соответствующее заявление-требование.
Далее в течение 30 дней арендодатель обязан подписать дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. Следует знать, что отсрочка предоставляется в размере арендной платы за весь период, в котором действовал режим повышенной готовности, а далее, после окончания данного режима, — в размере 50% от размера арендной платы до 01.10.2020 года. Выплата задолженности должна начаться не ранее 01.01.2021 года и закончиться не позднее 01.01.2023 года — равными ежемесячными платежами, не превышающими 50% размера арендной платы. На коммунальные платежи отсрочка не распространяется.
Важно помнить, что применение условий по отсрочке — это не право, а обязанность арендодателя. Кроме предоставления отсрочки вы вправе обратиться к арендодателю с заявлением-требованием об уменьшении арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона. В данном случае закон не указывает, в каком именно объеме может быть сделана скидка за период, когда фактическая деятельность в арендованном помещении не осуществлялась. Но полагаю, что в целях сохранения баланса интересов арендатора и арендодателя в текущей ситуации разумно предложить арендодателю различные варианты уменьшения арендной платы.
Если в результате принятых ограничительных мер вы не можете вести деятельность в арендуемом помещении и, следовательно, платить арендную плату, вы также вправе уведомить арендодателя о прекращении обязательства по договору аренды на основании ст. 416 и ст. 417 Гражданского кодекса РФ. В случае затруднения исполнения обязательств по договору аренды я советую сразу обращаться к собственнику помещения для обсуждения понижения ставки аренды либо применения отсрочки по платежам. В случае, если договориться не удастся, следует привлечь к переговорам юриста. Законодательство обширно в этом вопросе, и только правильное применение норм закона позволит максимально минимизировать потери в это непростое для бизнеса время.
«В моей практике спорные ситуации решались мирным путем»
Александра Чирикал, юрист
В текущей ситуации предприниматель может напомнить арендодателю о постановлении правительства РФ № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». В нем указаны рекомендации кабинета министров собственникам помещений, а также меры поддержки, на которые они могут рассчитывать со стороны властей. Во время передачи письма обязательно пообщайтесь в живую с арендодателем, спокойно объяснив свою позицию и выслушав мнение другой стороны. Помните, что арендодатели также заинтересованы в выходе из сложившейся ситуации и в долгосрочных партнерских отношениях.
Если собственник помещений не идет на компромисс, то по ст. 451 Гражданского кодекса арендатор имеет право направить ему запрос о расторжении договора, поскольку условия документа в новых обстоятельствах являются для него невыгодными. Если и в этом случае арендодатель игнорирует предложение, то бизнесмен может обратиться в суд, который с большой вероятностью примет сторону истца. На текущий момент арендодатели зачастую идут на уступки, однако их позиция может измениться, если карантин продлится длительное время.
В моей практике все спорные ситуации решались мирным путем. В качестве примера приведу следующую историю: работающая в сфере полиграфических услуг компания приостановила свою деятельность на период карантина и предложила арендодателю договориться о новых условиях. Ее руководство подготовило письмо, в котором была описана позиция арендатора и указаны прогнозы относительно выручки после снятия ограничительных мер. Арендодатель вступил в переговоры, немного поторговался и в итоге согласился на изменения, предложенные предпринимателями. Стороны подписали дополнительное соглашение с указанием новых условий договора.
Кризис и взаимовыручка: как бизнес помогает людям в период коронавируса