Коллапс коммерческой недвижимости: что делать арендодателям с пустующими площадями

Российский рынок коммерческой недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последнее десятилетие. По данным аналитиков NF Group, уровень вакантности офисных площадей в Москве достиг рекордных 25%, а в регионах ситуация еще сложнее — показатели доходят до 35–40%. В Санкт-Петербурге, Казани и Екатеринбурге каждый третий офисный метр простаивает без арендаторов. Такая ситуация сложилась под влиянием ряда факторов, которые коренным образом изменили правила игры на рынке.

Удаленка и гибрид

Основной удар по рынку нанес массовый переход компаний на гибридный формат работы. Согласно исследованию «Делойт», 68% российских компаний сохранили гибридную модель работы в 2025 году, причем 23% предприятий полностью отказались от постоянных офисов. Особенно заметен этот тренд в IT-секторе, где такие гиганты, как «Яндекс» и «Тинькофф», сократили свои офисные площади на 40–50%. Но даже традиционно консервативные отрасли — банковский сектор и юриспруденция — уменьшили свои потребности в площадях на 15–20%.

Исход международных компаний

Вторым критическим фактором стал уход международных арендаторов. После 2022 года российский рынок покинули сотни иностранных компаний, включая таких крупных игроков, как IKEA, H&M и Microsoft. Только в Москве это освободило около 1,2 млн кв. м офисных площадей. Причем освобождались преимущественно качественные помещения класса А и В+, что создало избыток предложения в премиальном сегменте и обрушило арендные ставки на 20–30%.

Не забываем про ключевую ставку и слабый рубль

Финансовый аспект кризиса не менее важен. Высокая ключевая ставка ЦБ (12% в 2024 году) сделала кредитное обслуживание коммерческой недвижимости крайне дорогим. По данным «Русской консалтинговой компании», до 40% офисных зданий в регионах выставлено на продажу с дисконтом 30–50%. Многие частные инвесторы оказались в ловушке — продать объект по приемлемой цене невозможно, а содержать его становится все дороже.

Что же делать арендодателям

Для частных владельцев коммерческих площадей наступило время радикальных решений и, как ни странно, творческого подхода. Традиционная модель пассивного получения дохода от долгосрочной аренды крупным компаниям больше не работает. Однако эксперты единодушны — те владельцы, которые смогут адаптироваться к новым условиям, не только сохранят свои активы, но и откроют новые перспективы для заработка.

Перепрофилирование под жилье становится все более популярным решением в крупных городах. В Москве уже реализовано несколько успешных проектов по преобразованию офисных зданий в жилые апартаменты. Например, бывший бизнес-центр в районе Дубровки был переделан в современный апарт-комплекс с сервисом, который сейчас загружен на 95%. По оценкам девелоперов, даже с учетом затрат на перепланировку (от 100 тыс. руб./кв.м) такие проекты окупаются за 3–5 лет.

Важно понимать, что не все здания подходят для конверсии под жилье. Ключевыми факторами успеха являются:

• удобная транспортная доступность;
• развитая инфраструктура района;
• возможность организовать парковку;
• технические характеристики здания (высота потолков, планировка, инженерные сети).

А как же быть частным арендодателям

Для зданий, которые невозможно перепрофилировать под жилье, есть альтернативные варианты. Создание гибридных пространств позволяет максимально эффективно использовать имеющиеся площади. Удачным примером может служить бывший офисный центр «На Киевской» в Москве, где на первых этажах разместились кафе и ретейл, выше — коворкинг и мини-офисы, а на верхних этажах — шоурумы и образовательный центр. Загрузка объекта составляет 92% против 45% в докризисный период.

Особой популярностью пользуются специализированные пространства. В условиях, когда стандартные офисы не востребованы, нишевые решения могут принести стабильный доход:

• медицинские центры (кабинеты стоматологов, косметологов, массажистов);
• творческие мастерские (художников, дизайнеров, ремесленников);
• образовательные центры (курсы, тренинги, языковые школы);
• спортивные студии (йога, пилатес, кроссфит);
• аптеки.

Спрос на складские помещения продолжает расти, что открывает новые возможности для владельцев. Крупные маркетплейсы (Wildberries, Ozon) активно ищут площади под склады «последней мили» в городской черте. Хотя не все офисные здания технически подходят для этих целей, частичная конверсия может стать выходом для объектов с хорошей транспортной доступностью и высокими потолками.

Муниципальные программы поддержки предлагают дополнительные возможности. В Москве, Санкт-Петербурге и нескольких других крупных городах запущены инициативы по выкупу или долгосрочной аренде пустующих коммерческих площадей под социальные нужды:

• центры госуслуг;
• библиотеки и культурные центры;
• образовательные учреждения;
• медицинские кабинеты.

Практические советы для владельцев пустующих площадей

Проведите аудит своего объекта — оцените реальное состояние, конкурентные преимущества и потенциальные направления перепрофилирования. Иногда затраты на модернизацию оказываются меньше, чем предполагалось.

Изучите местный рынок — какие форматы востребованы именно в вашем районе? Возможно, поблизости не хватает детских центров или современных коворкингов.

Рассмотрите возможность разделения больших площадей — сдача нескольких небольших помещений часто оказывается выгоднее, чем поиск одного крупного арендатора.

Предлагайте гибкие условия — краткосрочная аренда, возможность постепенного расширения площади, включение части коммунальных платежей в стоимость.

Используйте современные каналы продвижения — кроме традиционных площадок вроде ЦИАН, активно работайте с тематическими сообществами в соцсетях и локальными бизнес-чатами.

Финансовые аспекты, которые важно учитывать

• Стоимость перепрофилирования может варьироваться от 10 до 150 тыс. руб./кв.м в зависимости от масштаба работ.
• Срок окупаемости проектов редевелопмента обычно составляет 3–7 лет.
• Налоговые льготы доступны для объектов, перепрофилированных под социальные нужды.
• Муниципальные программы часто предусматривают софинансирование части затрат.

Эксперты единодушны во мнении, что кризис коммерческой недвижимости — это не тупик, а этап глубокой трансформации рынка. По прогнозам аналитиков, в ближайшие 3–5 лет сформируется новая модель, где успех будет зависеть от гибкости владельцев и их способности адаптировать объекты к меняющимся потребностям арендаторов. Те, кто сможет предложить инновационные решения, не только выживут в текущих условиях, но и получат серьезное конкурентное преимущество в будущем.

В каких долях распределять бюджет при старте бизнеса

7 иллюзий бизнеса: почему предпринимательство — это гораздо сложнее, чем вы себе представляли