Сколько можно зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду в США
Выбирая инвестиции в недвижимость, мало кто знает наперед, что делать с ней дальше. Сегодня узнаем, как заставить жилые квадратные метры зарабатывать деньги. Помогал нам Борис Гельфанд – брокер по недвижимости с 12-летним опытом работы и лицензиями в штатах Нью-Йорк и Флорида, основатель и владелец брокерских компаний Gelfand Realty в Южном Бруклине и Южной Флориде.
Российский рынок недвижимости в последнее время несколько просел. Насколько рентабельны подобные инвестиции в данный момент в США?
Квартиры из категории luxury приносят 4-5% «чистого» дохода в год, недорогая недвижимость – 6-7%. Математика довольно проста: чем меньше рисков, тем ниже процент доходности. Вся недвижимость, приносящая меньшую прибыль, поднимается в цене быстрее из-за близости к океану. Объекты, находящиеся дальше от береговой линии, приносят больше, но потенциальный рост их цены существенно ниже.
Какой сценарий инвестиций более выгоден: простая покупка или с последующей сдачей в аренду?
Конечно, лучше сдавать в аренду, чем держать недвижимость впустую. Проблема в том, что люди сами не понимают, какой тип недвижимости им нужен. Одни хотят пользоваться домом сезонами, другие – просто «припарковать» деньги. В основном, клиенты предпочитают вариант с покупкой и последующей краткосрочной арендой, где семья может пользоваться квартирой во время отпуска и получать доход. К тому же, деньги находятся в долларах, а не в рублях, что позволяет защитить их от инфляции.
Также есть возможность получения ипотеки для иностранцев – с этим нет никаких проблем. Местные банки финансируют недвижимость при взносе 25-30%.
Если мы говорим о вложениях от миллиона долларов, то конкуренция на этом рынке меньше, и выбор «красивой» недвижимости выше. Но это более коммерческий подход. При вложении 10 миллионов и выше, можно найти объекты с доходностью 8-10% в год. Чем больше инвестиции, тем выше доходность – но здесь уже совсем иные формулы и другая конкуренция. Инвестиции для среднего класса в 300-400 тысяч долларов приносят 5-6%.
Как устроен рынок арендной недвижимости в США и чем он отличается от российского или европейского?
Российский рынок приносит большую доходность, но в рублях. В сравнении с Европой, доходность рынка США будет выше. К тому же, во многих европейских странах права арендатора защищены больше, чем владельцев недвижимости, что приносит головную боль и убытки.
Говоря о Южной Флориде, здесь, если арендатор перестает платить, то процесс выселения занимает около 2-3 месяцев. Само собой, все оформляется через суд, но ситуаций, когда хозяин становится заложником своего арендатора, у нас практически не бывает.
Главное отличие американского рынка – абсолютная прозрачность и легальность. Все контракты, договоры и закрытие сделки максимально прозрачны. Недвижимость покупается непосредственно на физическое лицо или его Флоридскую компанию. Процесс сделки прост и понятен – нет необходимости ходить и проверять объект в кадастровой службе.
В США есть много участников сделки: брокер по недвижимости, адвокаты, ипотечный брокер – все они несут ответственность своими лицензиями за легальную сторону сделки. Это большой плюс американского рынка, где нет обмана, когда человек дает деньги, а в ответ не получает ничего или приобретает проблемный объект.
Чем именно Майами привлекателен для покупки недвижимости с последующей сдачей в аренду?
Сейчас очень многие потянулись в Южную Флориду вообще и в Северный Майами – в районы Sunny Islands, Hollywood, Bell Harbour, Aventura, Boca Raton, Parkland, Weston. Город очень быстро развивается, и сам штат республиканский, что для многих важно. Люди из Нью-Йорка, Калифорнии и Техаса переезжают семьями. Штат Флорида является самым адекватным и либеральным.
Узнать больше о недвижимости во Флориде
Какие сложности могут встретиться владельцам недвижимости в Майами, желающим сдавать ее в аренду? Существуют ли какие-то ограничения для иностранцев, сдающих купленные дома?
Проблемы возникают у тех, кто пользовался услугами непрофессиональных агентов и приобрел недвижимость, которую потенциально сдавать нельзя. Существуют строгие правила для аренды в каждом комплексе, и о них необходимо знать до заключения контракта покупки. Эту информацию должен предоставить ваш риэлтор до внесения депозита. Очень важно знать цели покупки и будущего использования недвижимости. Задача риэлтора – правильно выбрать объект по требованиям покупателя.
Я всегда узнаю у клиентов цель их покупки. Кому-то хочется приезжать на месяц-два один раз в год в дом с низкими тарифами на «коммуналку», и сдавать его не нужно. Ведь не все же, на самом деле, инвесторы. Если правильно подобрать квартиру под собственные нужды, никаких проблем не будет.
Различий между иностранными и местными инвесторами для сдачи недвижимости в аренду нет. Существуют только внутренние правила комплекса. Люди, которые пытаются обойти эти законы, наживают себе проблемы.
Поиски арендатора – довольно сложное занятие. Как упростить его и не столкнуться с мошенниками?
Необходимо обратиться к специалистам, которые знают, что делать. При таком сценарии работы арендатор находится довольно скоро. Клиентов ищут через профессиональное сообщество риэлторов, эта процедура максимально упрощена и не дает недвижимости простаивать. За правильную работу необходимо просто платить, а не пытаться делать ее самому.
Когда владелец не хочет дополнительных трат и занимается поиском самостоятельно, он находит только грабли, на которые непременно наступает.
Какие еще преимущества, помимо арендного дохода, можно получить, купив недвижимость в Майами?
Если быть честным, все американцы мечтают провести старость в Южной Флориде. Так было всегда: теплый климат, океан и пальмы. Теперь сюда едет и молодежь: семейные пары с детьми — ради их будущего с хорошими детскими садами, школами, университетами. Здесь есть все: кружки, секции, теннисные корты, профессиональные школы плавания и другие возможности для досуга. Что примечательно, многие средние школы в хороших районах готовят детей лучше, чем некоторые частные. Так что многие «рванули» во Флориду даже из тех мест, где все было совсем неплохо.
Что необходимо сделать при продаже купленного дома, если она понадобится?
Нанять опытного брокера и подготовить недвижимость к продаже. Чтобы продать объект выгодно, нужно привести его в привлекательный вид и максимально устранить все «косяки». Но самое важное – понимать реальную стоимость вашего объекта и выбрать правильную ценовую политику. Часто завышенная цена приносит потери времени, денег и ваших нервов.
Важно найти риэлтора, который оценит вашу квартиру правильно, без фантазий о рыночной цене.
Рыночная цена определяется только одним параметром: спросом и проданными похожими объектами за последние 90-120 дней. При завышенной запрашиваемой цене вы теряете огромное количество потенциальных покупателей. Важно доверять своему риэлтору, его мнению и профессионализму в переговорах с покупателями или их агентами. В 90% сделок участвуют 2 риэлтора – один представляет интересы продавца, другой – покупателя. И всегда необходимо понимать их обязательства по отношении к вам.
