Инвестиции в недвижимость: как превратить покупку жилья в источник дохода
Студия Red Barn и бизнес-журнал Hussle.ru выпускают совместный проект — подкаст Hussle. В каждом выпуске мы будем говорить о новостях из мира бизнеса, управления и финансов, разбираться в самых актуальных и важных событиях, анализировать тренды и тенденции, выявлять лучшие практики и делиться опытом успешных предпринимателей и руководителей на территории России.
Расскажем, как начать свое дело с нуля, привлекать клиентов, продвигать свой бренд, управлять финансами, и обсудим многое другое. Сегодня ОАЭ — одно из самых привлекательных направлений для инвестиций и бизнеса. Все дело в экономической политике: государство гарантирует конфиденциальность, льготный налоговый режим и не поддерживает санкции, введенные против РФ. В 2022 году в Дубае был побит рекорд по продаже недвижимости — совершено более 25000 сделок. Насколько интересно вкладываться в рынок Арабских Эмиратов, похож ли он на восточную сказку? Разобраться в этом нам поможет Ирина Артеменко, основательница бутик-агентства недвижимости Medeya International.
Скажи, почему ты решила развивать сферу недвижимости именно в Дубае?
Мне довелось поработать во многих странах, но привлек меня именно Дубай. Рынок недвижимости на сегодняшний день — один из самых привлекательных, как пример — отличные цены на недвижимость, легкость в проведении сделок: все регистрации можно сделать дистанционно и, грубо говоря, через Ватсап. Аналогичная сделка в Англии занимает около двух месяцев, и приходится задействовать целый штат юристов.
У тебя именно бутик-агентство. Чем же концепция Medeya International отличается от других фирм?
В Европе существует концепция multi-family office — это компании, которые занимаются распределением капиталов определенных семей. Они не стремятся становиться банками, гигантскими компаниями. Наша задача — дать ограниченному числу инвесторов сервис в лучшем виде, заниматься их портфелями, приобретать исключительно полезную недвижимость, и мы делаем упор на качество оказываемых услуг. Наш подход — персонализированный. Если к нам приходит запрос от клиента, но на рынке в данный момент нет варианта, который сможет удовлетворить конкретную потребность, то мы лучше отложим сделку, предложим подождать пару месяцев, пока не появится по-настоящему достойный вариант.
Чем конкретно Дубай отличается от других городов в плане рынка недвижимости?
Есть одна особенность поиска недвижимости. Интересно, что на российском рынке ситуация гораздо лучше благодаря таким сервисам, как «Циан» и «Авито». В Дубае все выглядит как сплошная масса рекламы, и найти действительно реальные, хорошие предложения очень сложно. Законодатель с этим борется, и одну квартиру нельзя прорекламировать с помощью более чем трех агентств, но это не работает, очень много фейковых объявлений, и лучшие, проверенные варианты есть только у агентов.
Чем принципиально отличается инвестирование в жилье в Дубае от других городов?
Что привлекает не только россиян, но и европейцев, выходцев из Индии — отсутствие налогов на недвижимость. Не надо платить налог за владение, аренду жилья — это не укладывается в умах жителей Европы, и один только этот пункт является огромным преимуществом для инвестирования. Ни налога с продажи, ни налога за владение нет. Присутствует лишь 4%, которые при покупке оплачиваются в земельный департамент. Также при любых сделках с имуществом не нужно получать разрешения супруга/супруги, дети так же не являются обременением для сделки. Собственник, указанный в документах, имеет право единолично распоряжаться своим имуществом.
В Дубае довольно высокая аренда. Классический показатель аренды и окупаемости недвижимости, причем неважно, апартаменты ли это, квартира, коммерция, — составляет всего от 7 до 12 лет. Это гораздо быстрее, чем в России, Европе, особенно США. Также тут очень легко получить вид на жительство, устроившись на работу либо купив недвижимость всего на 205 тысяч долларов — тогда весь процесс займет не больше месяца. Причем этого бюджета будет вполне достаточно, чтобы купить небольшие односпальные апартаменты или же квартиру-студию.
Какие есть кейсы по покупке недвижимости за крипту?
На данный момент некоторые застройщики принимают криптовалюту как оплату. Это мой любимый тип сделки, так как оплата проходит просто моментально.
Если говорить об инвестировании в недвижимость, то сколько будет стоить приобрести жилье для одного человека? Давай возьмем аналог двухкомнатной квартиры или евро-трешки.
Начальная стоимость недвижимости в Дубае составляет примерно 120 000 долларов, но это отдаленный район, в котором вам вряд ли захочется жить, поэтому предлагаю отталкиваться от цифры 150 000. Кстати, тут мы считаем не комнаты, а спальни. Например, квартира, где есть ванна, гостиная, кухня и две спальни будет стоить примерно 400 000- 500 000 долларов, Кроме того, многое зависит от района. Что касается морских локаций, то близость к пляжам увеличивает стоимость в 3-4 раза.
Какие есть условия покупки жилья при помощи ипотеки?
Конечно, ипотеку можно взять, но при определенных условиях: она доступна для резидентов страны, а именно — работающих тут людей, которые способны подтвердить свой доход. В этом случае возможно финансирование из банка до 80 процентов от стоимости. Важный пункт — на этапе строительства невозможно взять ипотеку, так как под эту программу попадает исключительно готовое жилье.
Какая будет процентная ставка при самых идеальных условиях?
Очень долго держалась ставка в 3%, но с ростом спроса на недвижимость сегодня это 5%. Что забавно — в итоге арендовать жилье просто невыгодно, ведь месяц аренды выходит гораздо больше ежемесячного взноса по ипотеке.
Расскажи о стратегиях по инвестированию в недвижимость в Дубае?
Первое, что необходимо понимать, — это город миллионеров. Существует высокий спрос на более элитную недвижимость, под ней я понимаю апартаменты от 5-7 миллионов долларов и примерно в 100 квадратов. Интересный момент: даже очень состоятельные люди по приезду в Дубай сталкиваются с проблемой аренды жиля на время отдыха, так как те же элитные апартаменты их владелец сдавать не хочет, ну а зачем? Жилье ведь покупалось для личного пользования, ввиду чего наблюдается острый дефицит в премиальном сегменте для аренды на время отдыха.
Хорошо, а как лучше приобретать жилье — самостоятельно или довериться агенту, который занимается недвижимостью?
От застройщика приобрести жилье каждый человек может самостоятельно, но совсем другое дело — когда вы идете с агентом. Специалист может предоставить реальную информацию о том, как в конкретном районе будет развиваться инфраструктура. Каждый застройщик заинтересован в том, чтобы реализовать свою квартиру, а агент помимо подбора недвижимости еще и помогает найти самый лучший вариант для клиента.
А как вообще понять, какой застройщик действительно хорош, и в итоге выбрать лучшего?
Агент в первую очередь оценивает все предыдущие проекты. Были ли объекты сданы вовремя, качество отделки, в каком состоянии находятся здания спустя несколько лет эксплуатации и сдаются ли квартиры застройщика в аренду выше рынка, ведь это главный аргумент каждого продавца. Также есть государственные застройщики, а в Эмиратах принято доверять государству, и на старте их проекта стоят огромные очереди, вплоть до проведения лотереи.
В Дубае есть свои тенденции в архитектуре: сначала были здания в песочных тонах с классической восточной стилистикой, затем в моду вошли полностью застекленные постройки, а сейчас популярны светлые, спокойные тона. В моду входят так называемые лагуны — искусственные пляжи, которые находятся в районе застройки, и эту задумку хотят реализовывать при каждой новой застройке. А еще к нам пришла тенденция с реализацией сингапурской идеи, когда в здания встраиваются сады.
Я слышал, что сроки сдачи объектов просто огромные, это если речь идет об обычных апартаментах, коммерции. Как много времени занимает строительство, если говорить о временном промежутке от котлована до готового здания?
Все очень сильно зависит от застройщика. Если у него есть собственные подрядчики, а есть и такие, которые сами производят материалы для стройки, то сроки сокращаются, например, многоквартирный дом в 6-7 этажей можно построить примерно за год. Если мы говорим о 60-этажном здании, то такой проект реально построить за 2 года. В случае отсутствия подобных мощностей сроки увеличиваются до 3-3,5 лет.
Сейчас в Дубае огромный спрос на жилье, и, несмотря на то, что стройки не прекращаются, существует некоторый дефицит, особенно элитки. На этом фоне из-за огромного спроса не взлетят ли цены вверх?
Можно сказать, что Дубай — это огромная корпорация и управляется соответствующе. Раз в 20 лет выпускается план, где подробно описан сценарий дальнейшего развития региона. Если первая двадцатилетка была направлена на узнаваемость — тут и история с самым высоким зданием в мире, искусственными островами, создание собственного бренда, — то план на следующие двадцать лет состоит в том, чтобы сделать проживание более комфортным и превратить Дубай в самый лучший город в мире. Сегодня здесь не хватает дорожных развязок, все больше пробок в связи с постоянно растущим населением, но эта проблема решается. Поэтому цены будут расти кратно спросу, но, однозначно, их будут держать под контролем, и регулятором выступит то же государство.
Из каких регионов нашей планеты чаще всего приезжают инвестировать в Дубай?
Есть заблуждение, что все скупили россияне, но это не совсем так. На первом месте стоят индусы, затем британцы и, как правило, представители остальной части Европы. До 2020 года это были китайцы, и сегодня мы видим возвращение жителей поднебесной обратно.
Что нужно знать инвестору перед покупкой недвижимости в Дубае?
В первую очередь, что специалисты из Medeya International всегда рады помочь вам с выбором наилучшего варианта. Конечно же, изучайте информацию от каждого застройщика и сравнивайте предложения. Выбирайте стратегию инвестиции, например, покупать апартаменты в туристическом районе — не самое лучшее решение, или же вы хотите купить квартиру для сдачи в краткосрочную аренду и покупаете ее в отдаленном районе — такой вариант тоже работать не будет, так что приобретайте недвижимость, исходя из своих целей. Обращайтесь к специалисту, если необходимо, то пообщайтесь с несколькими агентами.
И напоследок дай свой самый главный совет для тех, кто хочет приобрести недвижимость в Дубае или заниматься инвестированием на постоянной основе.
Советуем подписаться на наш Телеграм-канал, где вы найдете всю информацию о строительстве в Дубае, также там сможете найти гайд по инвестированию, каталог самых интересных проектов, строящихся районов и уже готовых и сданных апартаментов и коммерческих помещений. И если у вас есть сомнения, обращайтесь к специалистам, которые помогут правильно инвестировать ваши средства.
Слушай подкаст Hussle на платформах Яндекс Музыка, Apple Podcasts, Castbox, Spotify, Soundcloud, Podcasts и Telegram.
