Российская экономика переживает уникальный период: падение цен на нефть, скачки курса валют и пандемия Covid-19. Наблюдая непростую ситуацию на финансовом рынке, россияне инвестируют в недвижимость — один из самых выгодных активов для сохранения средств. Как спрогнозировать бюджет недвижимости и почему это вложение выгодно — спрашиваем у одного из основателей архитектурно-дизайнерской студии Borosa Group Оксаны Волковой.
Оксана Волкова
Сооснователь архитектурно-дизайнерской студии Borosa Group
Как обстоят дела с экономикой недвижимости сейчас? Насколько сильно на нее повлияла пандемия?
В настоящее время отмечается рост спроса на недвижимость — как на первичный, так и на вторичный рынок. Отдельно отметим повышенный спрос на современные дома. Такие предложения очень быстро «улетают» с рынка, несмотря на то, что их готовы покупать по более высоким ценам по сравнению с классическими предложениями и старым фондом.
Существенный фактор, влияющий на рынок недвижимости – пандемия. Желание создать вокруг себя комфортное пространство абсолютно естественно в таких условиях, в том числе для удаленной работы. Первая реакция людей – приобрести уже готовый дом, в котором можно жить здесь и сейчас. Самые ликвидные предложения на рынке закончились очень быстро. Этот фактор, а также условия затянувшейся пандемии заставляют задумываться о более долгосрочных перспективах — строительстве домов «под себя». Уже с 2021 года мы отмечаем рост спроса именно на новое строительство, при том, что оно занимает как минимум 1,5 — 2 года (для сегмента домов от 500 м²). Пандемия сыграла положительную роль в рынке недвижимости. Все начали делать акцент именно на свое жилье.
Насколько выгодным активом для сохранения прибыли является недвижимость на данный момент?
Недвижимость считается самым надежным активом с точки зрения рискованности и долгосрочности вложений.
Но важно понимать, что недвижимость может быть ликвидной и неликвидной. Недвижимость может быть невыгодным активом, если вложения в строительство дома не будут окупаться на момент продажи в будущем. Сейчас мы видим на рынке массу сомнительных неликвидных предложений: они не интересны покупателю, потому что не отвечают его потребностям и современным тенденциям.
Для того, чтобы выйти на окупаемость вложений в недвижимость, нужно грамотно спроектировать дом, выбрать актуальную стилистику и подобрать наиболее оптимальные проектные, конструктивные и технические решения, материалы. При хорошем сочетании этих характеристик мы получаем минимальную доходность от вложений от 30% и выше.Теперь разберем от каких конкретно параметров зависит, будет ли ваш актив выгодной продажей или нет. В первую очередь это местоположение участка и его инфраструктура. Нужно хорошо изучить рынок, обратиться к специалистам по продаже недвижимости, которые подскажут, какой участок выбрать. Важно учитывать сегмент рынка, на который вы ориентируетесь — участок должен ему соответствовать. Эконом, бизнес, премиум-класс – это разное местоположение и разное количество первоначальных инвестиций. Отметим, очень важно проверить все моменты по согласованиям и нормам, выяснить, какое строительство разрешено на участке, чтобы потом не попасть в неприятную ситуацию.
Следующий важный параметр, который нужно учесть для проектирования будущего актива – общие тенденции по рынку, существующие предложения. Важно оценить уникальность: чем ваш актив будет выделяться среди остальных. Стоит обратиться за консультацией к архитектору в проектно-строительную компанию, чтобы вам помогли разобраться в этих моментах.
Далее – экономика строительства, сколько вложений потребуется, помимо затрат на участок. Нужно учесть согласование, подведение временных коммуникаций и само строительство объекта, а также заложить определенную часть средств на маркетинг.
Можно ли сэкономить на проектировании собственной архитектуры? Если да, то как?
Давайте сначала разберемся, на чем экономить точно не нужно. Первое, на чем нельзя экономить — на самом проектировании, потому что в него закладываются все основные решения. Они будут либо оптимальны и рациональны и увеличат ликвидность, либо приведут к невозможности продажи дома.
Для многих стало очевидным, что привлекать профессиональные бюро – это необходимость, которая позволяет сделать хороший залог для всего дальнейшего процесса. Сразу скажем, что проектирование занимает примерно 6% от бюджета общих затрат на планирование и строительство, если дом предусматривается под ключ, с меблировкой и отделкой.
Предпроектные работы, геологическое исследование грунта и топосъемка – это вещи, на которых также не стоит экономить. Геология позволяет подобрать необходимый тип фундамента без перерасхода материала – бетона и арматуры.
Если вы хотите сэкономить, снова вспомните о сегменте рынка, на который ориентируетесь. Например, нелогично предложить премиум-сегменту дешевые решения отделки фасада, пластик или иные имитации – это недопустимое несоответствие с ожиданиями покупателя. Мы должны понимать, в каком диапазоне мы находимся, для кого мы разрабатываем проект.
Есть вероятность сэкономить на строительных работах. Но чтобы экономия была не в ущерб ожидаемому результату, нужно находиться внутри этого рынка, знать стоимость по рынку и оценить то качество работ, которое предлагается за конкретную цену. У нас такие компетенции есть, поэтому мы предлагаем проверенных подрядчиков, которые отвечают нашим высоким требованиям к качеству и цене.
Из каких этапов состоит работа над архитектурным проектом? Можно ли спрогнозировать бюджет строительства дома сразу?
Прежде всего, мы задаем инвестору вопрос – какой у вас бюджет, сколько вы хотите вложить в проект? Исходя из нашего опыта мы понимаем, какого размера дом, и планируем его, опираясь на эту цифру. Бывает так, что нет понимания по бюджету, или он достаточно плавающий – так тоже можно двигаться, хотя это менее правильно.
Первый этап – это эскизный проект: разрабатываем планировки, объемную структуру, концепцию. Получаем основные показатели дома: площади, высота, отделочные материалы, все элементы – окна, лестницы, кровля. Планировки делаются исходя из того, что нужно семье, а также из тенденций — современных и будущих. После завершения работы над эскизным проектом возможно составить ориентировочный бюджет – он будет, скорее, в процентах.
Если мы понимаем, что с этой площадью и этим решением выходим на целевые показатели инвестора, начинаем следующую стадию — рабочий проект. Это достаточно подробный набор технической документации, который состоит из разделов: архитектурные решения, конструктивные решения и разделы по инженерным проектам. Он нужен для осуществления строительства и содержит все размеры, технические решения, узлы, спецификации. Каждый элемент дома разработан таким образом, чтобы его можно было успешно реализовать.
Начиная с раздела конструктивных решений, мы понимаем объем необходимых материалов, например, бетона и арматуры, и уже исходя их этих конкретных параметров высчитываются сметы. Из смет по каждому разделу и складывается общая смета на строительство: она конкретная, действует на текущий момент и может меняться в зависимости от движения цен по рынку. Даже если по каким-то причинам инвестор хочет эту смету скорректировать и уменьшить, мы понимаем, за счет чего это можно сделать.
Какие услуги предлагает ваша компания? Какие преимущества выгодно отличают вас от конкурентов в той же сфере?
Мы занимаемся комплексным проектированием и строительством домов премиум-класса: можем осуществить весь цикл от организации предпроектных изысканий, прогнозирования бюджета, эскизного проекта, всех рабочих схем, дизайна, до строительства, сопровождения и комплектации.
Понимаем тенденции рынка – не только текущий, но и будущий спрос. Видим, куда движется рынок и стараемся учесть именно эти особенности, стилистику и даже тенденции по укладу и образу жизни – он тоже меняется.
Мы знаем, как сделать современный дом оптимальным не только с точки зрения экономики, но и предлагаем некую уникальность – то, что будет выделять ваш дом и повышать его стоимость. Это определенные приемы, которые мы придумываем и используем в каждом проекте. Мы разрабатываем индивидуальные проекты и считаем, что они представляют ценность для продажи. Главное — соблюсти баланс между уникальностью и типовыми решениями.
Понимаем экономику строительства: благодаря нашему опыту чувствуем потребности всех сегментов, но работаем с премиум и элитным. Знаем все технологии строительства, материалы, производителей, бригады, отделочников, монтажников, их цены и качество. Опыт участия в инвестиционных проектах показывает, что благодаря нашим компетенциям мы выходим на показатели прибыльности от 30% для инвестора.
Важный аспект – сроки. У любого проекта есть сроки реализации, и наши ресурсы позволяют их соблюдать, движемся по проекту четко и структурно.
У нас есть все необходимые ресурсы для реализации сложных масштабных проектов – это необходимые профильные специалисты, команда, которая работает в связке, надежные подрядчики, поставщики, с которыми мы давно сотрудничаем, и грамотные руководители. Мы не рисуем красивые картинки, а проектируем и строим практичные, функциональные и эстетические пространства. Многие инвесторы, благодаря нашей компании, не стали тратить время и нашли для себя новые возможности.